O Tema 1.433 do Superior Tribunal de Justiça promete trazer mais segurança jurídica para condomínios residenciais.
As locações de curta temporada, realizadas por plataformas como Airbnb, Booking e similares, estão cada vez mais presentes no mercado imobiliário brasileiro. No entanto, a prática também tem gerado dúvidas e conflitos em condomínios residenciais, especialmente quando envolve grande rotatividade de hóspedes e a utilização frequente dos imóveis para fins econômicos.
Buscando uniformizar o entendimento sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu um passo importante ao afetar o Tema 1.433 dos Recursos Repetitivos, determinando a suspensão nacional dos processos que discutem a matéria até a definição de uma tese vinculante, que deverá ser observada por todos os tribunais do país.
A futura decisão poderá impactar diretamente condomínios, síndicos, proprietários e investidores de todo o país. Continue a leitura e entenda mais sobre este assunto.
O que levou a discussão sobre o tema?
O avanço das plataformas digitais de hospedagem mudou a forma como muitos proprietários utilizam seus imóveis. Desta forma, o aluguel por curta temporada passou a representar uma oportunidade de rentabilidade, especialmente em cidades turísticas.
Por outro lado, muitos condomínios passaram a enfrentar desafios relacionados à segurança, ao controle de acesso, à alta circulação de pessoas estranhas ao convívio diário dos moradores e ao aumento das demandas operacionais da administração.
Com isso, a questão chegou aos tribunais, que passaram a proferir decisões divergentes sobre a possibilidade de restringir ou proibir a atividade em condomínios residenciais.
Qual foi a decisão do STJ?
Aqui, é importante destacar que existem dois momentos distintos na evolução do tema:
1º: no dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou um caso envolvendo a utilização recorrente de imóveis para estadias de curta duração e concluiu que essa prática pode exigir aprovação prévia do condomínio por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
2º: já no dia 6 de junho de 2026, o STJ afetou o assunto ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.433) e determinou a suspensão nacional dos processos para futura fixação de tese vinculante.
Para os ministros, a atividade realizada de forma frequente e com alta rotatividade de usuários pode extrapolar os limites da locação residencial tradicional, aproximando-se de uma exploração econômica incompatível com a destinação exclusivamente residencial de determinados empreendimentos. Embora a decisão tenha sido tomada em um caso específico, ela sinalizou a tendência que agora será analisada de forma definitiva no Tema 1.443.
O que tende a ser decidido no Tema 1.433?
Ao admitir o tema como recurso competitivo, o Superior Tribunal de Justiça pretende estabelecer um entendimento que deverá ser seguido por todos os tribunais brasileiros. Nesse sentido, entre os principais pontos que deverão ser esclarecidos estão:
- Se condomínios residenciais podem restringir ou proibir locações de curta temporada;
- Qual é o papel da convenção condominial na regulamentação da atividade;
- Quando é necessária deliberação em assembleia;
- Os limites do direito de propriedade em relação aos interesses coletivos dos condôminos;
- A caracterização da atividade como locação residencial ou exploração econômica.
Na prática, quais serão os impactos para os condomínios?
A expectativa é que a futura tese traga mais segurança jurídica para síndicos e administradoras, que hoje convivem com interpretações diferentes sobre o tema.
Caso o entendimento já sinalizado pelo STJ seja mantido, os condomínios terão maior respaldo para estabelecer regras claras sobre a utilização das unidades para locações de curta duração, desde que respeitados os procedimentos legais e as disposições da convenção condominial. Além disso, a uniformização da jurisprudência tende a reduzir conflitos entre condôminos e facilitar a tomada de decisões em assembleias.
O que os proprietários e investidores devem observar?
Para quem possui imóveis destinados à locação por plataformas digitais, a atenção deve ser redobrada. Antes de investir ou iniciar a exploração da atividade, será cada vez mais importante verificar:
- A convenção do condomínio;
- O regulamento interno;
- As decisões já aprovadas em assembleia;
- A destinação prevista para o empreendimento.
Essa análise preventiva pode evitar conflitos futuros e garantir maior previsibilidade quanto à utilização do imóvel.
Gestão condominial preventiva é fundamental
Independentemente da decisão final do STJ, o momento é oportuno para que condomínios revisem suas normas internas e avaliem se elas estão adequadas à realidade do empreendimento.
Uma gestão condominial eficiente passa pela atualização constante das regras, pela orientação jurídica adequada e pela condução transparente das decisões coletivas.
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