A regulamentação do Estatuto da Segurança Privada diferencia as duas atividades; os condomínios devem revisar as atribuições dos funcionários e os contratos. 

As funções dos porteiros e vigilantes em condomínios residenciais e comerciais ganharam recentemente limites mais claros com a regulamentação do Estatuto da Segurança Privada. A Lei nº 14.967/2024, regulamentada pelo Decreto nº 13.012/2026, estabelece uma distinção entre o controle de acesso, característico da portaria, e as atividades de segurança patrimonial, que exigem profissionais habilitados. 

A mudança exige atenção de síndicos, administradoras como a ETECE e gestores condominiais, especialmente na hora de definir as responsabilidades dos funcionários e contratar serviços terceirizados. O objetivo é garantir que cada profissional atue dentro das atribuições previstas em lei, sem comprometer a organização e a segurança do condomínio. Continue a leitura para saber mais sobre este assunto. 

O que muda na rotina dos condomínios?

A principal mudança está na separação entre as atividades de portaria e as de vigilância. O porteiro continua responsável pelo controle de acesso e pelas rotinas administrativas relacionadas à entrada e à saída de pessoas e veículos. Já as ações voltadas diretamente à proteção de moradores, visitantes e patrimônio devem ser realizadas por profissionais habilitados para a função de vigilante.

Na prática, isso significa que o condomínio não deve atribuir tarefas de segurança patrimonial a um funcionário contratado exclusivamente para trabalhar na portaria.

A regulamentação também esclarece que o exercício de atividades de vigilância pode ser caracterizado mesmo quando o profissional não utiliza arma de fogo. Por isso, é importante considerar as tarefas efetivamente realizadas, e não apenas o nome do cargo registrado na contratação.

Quais atividades o porteiro pode realizar?

As atividades tradicionais de portaria permanecem permitidas. Entre as principais responsabilidades desse profissional estão:

• Controlar a entrada e a saída de moradores, visitantes e prestadores de serviços;
• Identificar visitantes e confirmar autorizações de acesso;
• Controlar a entrada e a saída de veículos;
• Receber encomendas e correspondências;
• Abrir e fechar portões;
• Acompanhar a movimentação do condomínio;
• Observar câmeras e realizar monitoramento passivo;
• Comunicar ao síndico ou aos responsáveis situações suspeitas ou fora da rotina.

Essas atividades fazem parte do funcionamento da portaria e não caracterizam, por si só, o exercício da vigilância patrimonial. A diferença está na atuação do profissional. Observar uma situação e comunicar uma ocorrência são atividades distintas de abordar uma pessoa suspeita, realizar uma ronda preventiva ou intervir diretamente para proteger o patrimônio.

Quais atividades são exclusivas dos vigilantes?

As atividades que envolvem ações diretas de segurança patrimonial são reservadas aos profissionais habilitados, conforme a legislação. Entre elas estão:

• Realizar rondas com a finalidade de prevenir furtos, invasões e outras ocorrências;
• Inspecionar áreas do condomínio com objetivo de segurança;
• Abordar ou conter pessoas;
• Realizar revistas privadas;
• Intervir em situações de risco ou diante de indícios de crimes;
• Executar ações preventivas ou repressivas para proteger pessoas e bens.

Assim, se o porteiro precisa deixar a guarita para percorrer as áreas comuns com o objetivo de prevenir ocorrências ou abordar pessoas, por exemplo, a atividade pode ser caracterizada como vigilância patrimonial.

A divisão das responsabilidades contribui para que os funcionários desempenhem suas funções adequadamente e para que o condomínio tenha um serviço de segurança estruturado de acordo com as exigências legais.

Todo condomínio precisa contratar um vigilante?

Não. A nova regulamentação não determina que todos os condomínios contratem vigilantes ou substituam seus porteiros.

Os empreendimentos que mantêm apenas serviços de portaria, com controle de acesso e atividades administrativas, podem continuar operando normalmente, desde que as funções sejam respeitadas.

A necessidade de contratar profissionais de segurança surge quando o condomínio deseja manter um serviço específico de vigilância patrimonial. Nesse caso, é possível contratar uma empresa de segurança privada autorizada pela Polícia Federal ou estruturar um serviço próprio, desde que sejam cumpridos os requisitos legais aplicáveis.

Por isso, antes de realizar mudanças na equipe ou assumir novos custos, o síndico deve avaliar quais serviços o condomínio realmente necessita e verificar se as atividades atualmente desempenhadas estão de acordo com a legislação.

O que o síndico deve fazer para se adequar às novas regras?

A adequação exige atenção à rotina de trabalho dos funcionários, aos contratos e à organização dos serviços. Algumas medidas importantes são:

• Revisar as atribuições dos funcionários: verifique quais tarefas são realizadas pelos porteiros e controladores de acesso. É importante identificar se existem atividades de vigilância entre as responsabilidades atribuídas à equipe.
• Avaliar os contratos de prestação de serviços: se o condomínio conta com empresas terceirizadas, confira quais atividades estão previstas no contrato e se os serviços prestados correspondem ao que foi contratado.
• Definir a necessidade de segurança patrimonial: caso o empreendimento necessite de rondas preventivas ou de outras ações de vigilância, avalie a contratação de uma empresa autorizada ou a possibilidade de estruturar um serviço próprio regularizado.
• Orientar a equipe: a comunicação clara sobre as responsabilidades de cada profissional ajuda a evitar o acúmulo indevido de funções e contribui para uma rotina mais organizada.
• Buscar orientação especializada: em situações nas quais não há clareza sobre o enquadramento das atividades, vale buscar orientação jurídica e administrativa para avaliar as medidas necessárias.

Qual é o prazo para adequação?

A legislação prevê prazo de adequação que, nas situações contempladas pelas regras de transição, pode chegar a 10 de setembro de 2027. A aplicação desse prazo depende do enquadramento do serviço e das condições previstas na regulamentação.

Por isso, a recomendação é que os condomínios não deixem a revisão das atividades e dos contratos para a última hora. Antecipar essa análise permite identificar eventuais ajustes, organizar a prestação dos serviços e evitar problemas decorrentes do descumprimento das normas.

A fiscalização dos serviços de segurança privada é responsabilidade da Polícia Federal. A execução irregular dessas atividades pode resultar em multas e outras medidas administrativas previstas na legislação.

Organização e prevenção fazem a diferença

As novas regras reforçam a importância de uma gestão condominial atenta às responsabilidades de cada profissional. Mais do que revisar contratos, é necessário compreender quais serviços o condomínio oferece, quais são suas necessidades e como as atividades devem ser organizadas.

Para síndicos e administradoras, acompanhar as mudanças na legislação é parte fundamental de uma gestão eficiente, que busca manter a regularidade dos serviços, a organização das equipes e o bom funcionamento do empreendimento.

A ETECE acompanha os assuntos que impactam a rotina condominial e reforça a importância de uma gestão informada, preventiva e alinhada às exigências legais. Conte com a gente!