Entenda o que diz a legislação, quais são os limites do síndico e por que a Assembleia é a autoridade máxima nas decisões do condomínio.

Uma das dúvidas mais comuns de síndicos e condôminos é: afinal, quem manda no condomínio, o síndico ou a Assembleia? A resposta para esta pergunta envolve legislação, limites de atuação e o conceito de democracia condominial. 

Quer saber mais? Então continue a leitura e entenda qual é o poder do síndico, o que a Assembleia pode decidir e o que diz o Código Civil sobre o condomínio. 

A Assembleia é a autoridade máxima do condomínio? 

Para começar, é fundamental entender que, sim, a Assembleia é a autoridade máxima do condomínio. Isso porque ela é o principal órgão de deliberação, desde que suas decisões estejam em conformidade com a legislação vigente. É nesse espaço que os condôminos exercem seu direito de propriedade, participam das votações e definem questões essenciais para a gestão coletiva.

Mas, o que ela pode ou não decidir? 

Entre as principais competências da Assembleia, que envolvem decisões estratégicas, financeiras e administrativas fundamentais para o bom funcionamento do condomínio, estão:

• Eleição e destituição do síndico;
• Aprovação da prestação de contas;
• Aprovação da previsão orçamentária;
• Definição sobre obras (úteis, necessárias ou de natureza estética);
• Contratação de Seguro Predial; 
• Alterações na Convenção e no Regimento Interno;
• Aplicação de penalidades, quando previsto

Ou seja, as decisões estruturais e estratégicas do condomínio sempre passam pela votação dos condôminos. 

Mas então, qual é o poder do síndico no condomínio?

Diante disso, é natural surgir a dúvida: se a Assembleia concentra tantas atribuições, qual é, afinal, o papel do síndico no condomínio? O síndico é o representante legal e o administrador da coletividade. Embora não governe sozinho, ele possui autonomia para conduzir a gestão cotidiana, sempre dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelas decisões assembleares.

Desta forma, suas principais responsabilidades incluem: 

• Executar as decisões da Assembleia;
• Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno;
• Administrar contratos e funcionários;
• Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente; 
• Garantir a conservação e a segurança das áreas comuns

O que diz o Código Civil sobre o síndico e a Assembleia? 

A base legal da administração de um condomínio está no Código Civil Brasileiro e na Lei nº 4.591/1964. De acordo com a legislação, a Assembleia é soberana, desde que suas decisões não violem a lei; o síndico pode ser destituído em caso de irregularidades, má gestão ou descumprimento de seus deveres; e deliberações que contrariem a legislação podem ser anuladas judicialmente. Além disso, o síndico pode responder civil e criminalmente quando houver má-fé, abuso de poder ou desvio de finalidade no exercício da função.

Outra dúvida muito comum é se o síndico pode descumprir decisão da Assembleia e a resposta é não. Uma vez aprovada conforme quórum legal, a decisão assemblear deve ser cumprida. 

Caso o síndico se recuse a executar o que foi deliberado, poderá sofrer destituição, responsabilização judicial e ações por danos ao condomínio. Da mesma forma, se a Assembleia  aprovar algo que fere a lei, a deliberação pode ser considerada nula.

Resumindo: a Assembleia decide (dentro da lei) e o Síndico executa e administra (dentro da lei e da Convenção). O equilíbrio entre esses dois papéis garante transparência, segurança jurídica e boa governança condominial.

E por que entender essa diferença é importante?

Conflitos em condomínios geralmente surgem por desconhecimento das regras. Saber quem manda no condomínio, quais são os limites do síndico e qual é o poder da Assembleia evita decisões autoritárias, abusos e prejuízos financeiros. Uma gestão condominial eficiente depende de: 

• Participação ativa dos condôminos
• Assembleias bem conduzidas
• Cumprimento da legislação
• Prestação de contas 

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