Aprovada recentemente, a reforma tende a aumentar os custos dos condomínios com serviços, folhas de pagamento e receitas extraordinárias.

Após mais de quatro décadas de discussões, a reforma tributária brasileira foi finalmente aprovada em janeiro deste ano. A nova legislação entra em vigor de forma gradual a partir de 2026, com implementação completa prevista para 2033. Com isso, o sistema de arrecadação de impostos passará por diversas mudanças que vão afetar vários setores da economia, inclusive condomínios residenciais e comerciais, que, à primeira vista, podem parecer à margem dessa discussão.

Mas afinal, condomínios pagam impostos? Embora não sejam empresas e não tenham fins lucrativos, os condomínios não estão totalmente imunes aos efeitos da reforma. Isso porque sua operação depende de uma série de serviços terceirizados como limpeza, portaria, manutenção, jardinagem e segurança que são prestados por empresas que, estas sim, pagam impostos e serão diretamente impactadas pelas novas regras de tributação.

Ou seja, com a redistribuição (ou aumento) da carga tributária sobre esses prestadores, os custos dos serviços podem subir, o que tende a se refletir diretamente nas taxas condominiais pagas por moradores e proprietários.

Quer entender melhor como essa reforma pode afetar o seu condomínio? Continue a leitura que vamos te explicar de forma clara e objetiva os principais impactos e pontos de atenção para síndicos e condôminos.

O que é a reforma tributária?

Antes de falarmos sobre os impactos da reforma tributária nos condomínios, é importante entender o que está mudando. A principal proposta da reforma tributária é simplificar o complexo sistema de impostos brasileiro, unificando diversos tributos em apenas dois:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): arrecadados conjuntamente e de responsabilidade dos estados e municípios;

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de responsabilidade da União.

Esses novos tributos serão cobrados no destino, ou seja, onde o consumo ocorre e prometem ser mais transparentes, reduzindo a complexidade e a chamada cumulatividade, quando o imposto é cobrado em várias etapas do processo produtivo.

E quais são os principais impactos para os condomínios então?

Mudança na tributação de serviços

A substituição de tributos como ISS e PIS/Cofins pelo IBS pode impactar diretamente os condomínios. Isso porque serviços essenciais como segurança, limpeza e manutenção predial passarão a ser tributados sob as novas regras.

Atualmente, esses serviços são taxados pelo ISS, cuja alíquota varia de cidade para cidade. Com o IBS, haverá uma alíquota nacional, o que pode significar aumento na carga tributária, especialmente em municípios que hoje aplicam alíquotas mais baixas.

Tributação sobre receitas extraordinárias e fundo de reserva

Outro ponto de atenção é a possível tributação sobre as receitas extraordinárias do condomínio, como aluguéis de áreas comuns, multas e rendimentos do fundo de reserva. Dependendo da regulamentação da nova legislação, essas receitas poderão ser taxadas, o que reduziria os recursos disponíveis para obras, melhorias e manutenções, por exemplo.

Impacto na folha de pagamento 

A reforma tributária brasileira pode afetar também os custos com funcionários próprios dos condomínios, como porteiros, zeladores e equipe da limpeza. Caso haja alterações nas contribuições previdenciárias ou encargos trabalhistas, essas despesas podem aumentar.

Além disso, prestadores de serviço autônomos como eletricistas e encanadores também podem repassar aumentos decorrentes da nova carga tributária, pressionando ainda mais os custos do condomínio.

Split Payment na Reforma Tributária

A reforma tributária traz como novidade ainda o mecanismo Split Payment, ou pagamento fracionado. Na prática, isso significa que, ao pagar por um serviço, o valor do imposto será automaticamente separado e enviado diretamente ao governo, sem passar pelo fornecedor. O objetivo é claro: reduzir a sonegação e tornar o recolhimento de tributos mais eficiente.

Mas o que isso tem a ver com os condomínios? Embora os condomínios em si não sejam contribuintes diretos dos novos impostos como o IBS, eles serão impactados indiretamente, especialmente nas contratações de serviços terceirizados como já mencionamos antes. 

Para isso, é preciso que a gestão condominial esteja ainda mais atenta à emissão correta de notas fiscais e aos novos procedimentos automáticos de pagamento. Para administradoras como nós da ETECE e síndicos, isso representa ajustar processos internos e manter o condomínio em conformidade com as novas regras.

O que fazer diante desse novo cenário?

Com tantas mudanças em curso, síndicos e administradoras, como nós da ETECE, precisamos nos preparar desde já. A gestão financeira deve ser ainda mais estratégica, eficiente e transparente para minimizar os impactos sobre as finanças condominiais e evitar repasses excessivos aos condôminos.

Além disso, será essencial acompanhar de perto a regulamentação da reforma, para entender com clareza como as novas normas serão aplicadas e buscar alternativas para manter a saúde financeira do condomínio. E uma forma de se manter atualizado sobre o assunto, é acompanhar os conteúdos aqui do blog! 

Dicas da ETECE para síndicos e administradores:

Na ETECE, estamos acompanhando de perto a implementação da reforma tributária brasileira e seus possíveis impactos no setor condominial. Por isso, compartilhamos algumas recomendações importantes:  

• Acompanhar a aprovação da reforma e a definição das alíquotas; 
• Avaliar custos e negociar condições;
• Planejar ajustes de cotas de forma consciente;
• Revisar contratos e orçamentos de 2025, considerando possíveis reajustes;
• Planejar assembleias com foco em uma gestão financeira mais estratégica como o momento pede;
• Avaliar fornecedores com atenção aos impactos tributários;
• Contar com uma administradora experiente, que ofereça suporte técnico e jurídico durante esse período de transição, como a ETECE!

A reforma tributária representa uma mudança estrutural que visa simplificar o sistema, mas também traz desafios no curto prazo. Para os condomínios, o impacto mais direto será no aumento dos custos com serviços contratados. Por isso, a gestão precisa estar atenta, bem assessorada e preparada para enfrentar esse novo cenário com planejamento e responsabilidade.

Se você é síndico ou morador e quer entender melhor como a reforma pode afetar o seu condomínio, fale com a equipe da ETECE. Estamos prontos para orientar e apoiar nesse momento de transição!