administradora de condomínios

Quem manda no condomínio: o síndico ou a Assembleia?

Posted on 04.03.2026 by luis pauta assessoria

Entenda o que diz a legislação, quais são os limites do síndico e por que a Assembleia é a autoridade máxima nas decisões do condomínio.

Uma das dúvidas mais comuns de síndicos e condôminos é: afinal, quem manda no condomínio, o síndico ou a Assembleia? A resposta para esta pergunta envolve legislação, limites de atuação e o conceito de democracia condominial.

Quer saber mais? Então continue a leitura e entenda qual é o poder do síndico, o que a Assembleia pode decidir e o que diz o Código Civil sobre o condomínio.

A Assembleia é a autoridade máxima do condomínio?

Para começar, é fundamental entender que, sim, a Assembleia é a autoridade máxima do condomínio. Isso porque ela é o principal órgão de deliberação, desde que suas decisões estejam em conformidade com a legislação vigente. É nesse espaço que os condôminos exercem seu direito de propriedade, participam das votações e definem questões essenciais para a gestão coletiva.

Mas, o que ela pode ou não decidir?

Entre as principais competências da Assembleia, que envolvem decisões estratégicas, financeiras e administrativas fundamentais para o bom funcionamento do condomínio, estão:

Eleição e destituição do síndico;
Aprovação da prestação de contas;
Aprovação da previsão orçamentária;
Definição sobre obras (úteis, necessárias ou de natureza estética);
Contratação de Seguro Predial;
Alterações na Convenção e no Regimento Interno;
Aplicação de penalidades, quando previsto

Ou seja, as decisões estruturais e estratégicas do condomínio sempre passam pela votação dos condôminos.

Mas então, qual é o poder do síndico no condomínio?

Diante disso, é natural surgir a dúvida: se a Assembleia concentra tantas atribuições, qual é, afinal, o papel do síndico no condomínio? O síndico é o representante legal e o administrador da coletividade. Embora não governe sozinho, ele possui autonomia para conduzir a gestão cotidiana, sempre dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelas decisões assembleares.

Desta forma, suas principais responsabilidades incluem:

Executar as decisões da Assembleia;
Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno;
Administrar contratos e funcionários;
Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;
Garantir a conservação e a segurança das áreas comuns

O que diz o Código Civil sobre o síndico e a Assembleia?

A base legal da administração de um condomínio está no Código Civil Brasileiro e na Lei nº 4.591/1964. De acordo com a legislação, a Assembleia é soberana, desde que suas decisões não violem a lei; o síndico pode ser destituído em caso de irregularidades, má gestão ou descumprimento de seus deveres; e deliberações que contrariem a legislação podem ser anuladas judicialmente. Além disso, o síndico pode responder civil e criminalmente quando houver má-fé, abuso de poder ou desvio de finalidade no exercício da função.

Outra dúvida muito comum é se o síndico pode descumprir decisão da Assembleia e a resposta é não. Uma vez aprovada conforme quórum legal, a decisão assemblear deve ser cumprida.

Caso o síndico se recuse a executar o que foi deliberado, poderá sofrer destituição, responsabilização judicial e ações por danos ao condomínio. Da mesma forma, se a Assembleia aprovar algo que fere a lei, a deliberação pode ser considerada nula.

Resumindo: a Assembleia decide (dentro da lei) e o Síndico executa e administra (dentro da lei e da Convenção). O equilíbrio entre esses dois papéis garante transparência, segurança jurídica e boa governança condominial.

E por que entender essa diferença é importante?

Conflitos em condomínios geralmente surgem por desconhecimento das regras. Saber quem manda no condomínio, quais são os limites do síndico e qual é o poder da Assembleia evita decisões autoritárias, abusos e prejuízos financeiros. Uma gestão condominial eficiente depende de:

Participação ativa dos condôminos
Assembleias bem conduzidas
Cumprimento da legislação
Prestação de contas

E para tudo isso e muito mais, você pode contar com a Etece, que garante que cada deliberação esteja alinhada à lei e às melhores práticas de gestão. Então, entre em contato com a nossa equipe e saiba como podemos te ajudar!

Entenda o impacto da inadimplência em condomínios

Posted on 19.02.2026 by luis pauta assessoria

Muito além do atraso no boleto, a inadimplência impacta o caixa, o planejamento e a qualidade dos serviços do condomínio.

A inadimplência em condomínios é um dos principais desafios enfrentados por síndicos e administradoras como a Etece. Quando os condôminos deixam de cumprir o pagamento das taxas condominiais, toda a estrutura financeira do condomínio é impactada, comprometendo serviços essenciais como manutenção, salário de funcionários, contas de água, luz e gás, limpeza e segurança e até mesmo o fundo de reserva.

Quer saber mais sobre o assunto? Leia este conteúdo até o final que vamos explicar o que é a inadimplência condominial, quais são os seus impactos diretos e indiretos e como uma boa gestão pode reduzir esse problema.

O que é a inadimplência em condomínios?

Para começar é preciso entender o que é a inadimplência em condomínios. Em poucas palavras, ela ocorre quando um ou mais condôminos deixam de pagar, total ou parcialmente, as taxas mensais destinadas à manutenção e bom funcionamento do condomínio. Esses valores são fundamentais para cobrir despesas como:

Salário de funcionários
Contas de água, luz e gás do condomínio
Manutenção de elevadores e áreas comuns
Limpeza e segurança
Fundo de reserva

Ou seja, quando há atraso ou falta de pagamento, o orçamento planejado é diretamente comprometido.

Conheça os principais impactos da inadimplência

Quando há inadimplência, os impactos são sentidos imediatamente na gestão condominial. O impacto mais imediato é o desequilíbrio financeiro. Com menos recursos disponíveis, o síndico pode ser obrigado a adiar manutenções, renegociar contratos e até mesmo ter de utilizar o fundo de reserva, o que compromete a saúde financeira do condomínio a longo prazo.

Paralelo à isso, outro impacto é o aumento da taxa condominial. Para compensar a falta de pagamento de alguns condôminos, o condomínio precisa ratear os custos entre os adimplentes, gerando reajustes inesperados. Isso pode causar insatisfação e aumentar ainda mais o risco de novos casos de inadimplência.

Outros impactos que devem ser levados em consideração:

Prejuízos na manutenção e valorização do imóvel: a inadimplência também impacta diretamente a conservação das áreas comuns. Elevadores sem manutenção, adiamento da pintura e equipamentos desgastados afetam não apenas o conforto, mas também, a valorização dos imóveis, tornando o condomínio menos atrativo no mercado.

Conflitos entre moradores: a inadimplência pode ainda gerar conflitos internos entre os condôminos, principalmente quando os moradores adimplentes percebem que estão arcando com custos maiores. Esse cenário prejudica a boa convivência e até mesmo dificulta a gestão do síndico.
Riscos legais e trabalhistas: atrasos no pagamento de fornecedores, impostos ou salários podem resultar em multas, juros e até aumentar os riscos de ações judiciais contra o condomínio, ampliando ainda mais os prejuízos financeiros causados pela inadimplência.

Mas, você deve estar se perguntando: “como reduzir a inadimplência em condomínios?”. Bom, uma gestão condominial eficiente é fundamental para minimizar os índices de inadimplência. Algumas outras boas práticas incluem:

Comunicação clara e constante com os condôminos
Envio antecipado de boletos e lembretes de vencimento
Facilidade nos meios de pagamento
Acordos e negociações amigáveis para débitos em atraso
Apoio jurídico especializado, quando necessário

Além disso, contar com uma administradora de condomínios experiente como a Etece faz toda a diferença para manter o controle financeiro, agir preventivamente e garantir segurança jurídica ao condomínio.

Com mais de 30 anos de experiência em gestão condominial na Serra Gaúcha, oferecemos segurança, planejamento e suporte especializado e personalizado para o seu condomínio. Entre em contato com a nossa equipe e descubra como podemos te ajudar!

Chuvas fortes e danos em condomínios: saiba de quem é a responsabilidade

Posted on 09.01.2026 by luis pauta assessoria

Garagens inundadas, elevadores fora de operação e falhas elétricas têm sido cada vez mais frequentes e a responsabilidade precisa ser analisada caso a caso.

Em períodos de instabilidade climática – cada vez mais comuns -, os condomínios passam a enfrentar desafios que vão muito além de simples transtornos do dia a dia. Chuvas intensas, ventos fortes e alagamentos podem provocar danos estruturais, gerar prejuízos financeiros significativos e, em casos mais graves, colocar em risco a integridade física de condôminos e colaboradores.

Entre os danos mais frequentes estão garagens alagadas e veículos danificados, pane em elevadores, queima de equipamentos eletrônicos, falhas no sistema elétrico, infiltrações e danos estruturais, entre muitos outros problemas. Mas afinal, de quem é a responsabilidade nestes casos? Leia este conteúdo até o final para saber mais.

A responsabilidade nem sempre é simples

A responsabilização por danos causados por chuvas não ocorre de forma “automática”. Cada situação exige uma análise individual e criteriosa que leva em conta aspectos técnicos e jurídicos específicos como:

Existência ou não de manutenção preventiva adequada;
Condições estruturais do condomínio;
Histórico de alagamentos, infiltrações ou falhas elétricas;
Intensidade, excepcionalidade e imprevisibilidade do evento climático;
Necessidade de perícia técnica para apuração das causas.

Em alguns casos, por exemplo, a responsabilidade do condomínio ou do síndico fica claramente caracterizada, especialmente quando há omissão ou falha na manutenção. Enquanto em outros casos, o evento pode ser enquadrado como força maior, o que pode afastar a obrigação de indenizar, desde que devidamente comprovado.

Em casos de raios e danos elétricos, o que deve ser avaliado

Quando ocorrem danos causados por descargas elétricas dentro do condomínio, especialmente em veículos ou equipamentos, alguns critérios técnicos precisam ser observados e a análise geralmente envolve:

Existência e manutenção adequada do SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), em conformidade com a NBR 5419;
Realização de inspeções e vistorias periódicas;
Instalação de DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) nos quadros elétricos das áreas comuns

No caso de ausência desses sistemas ou a falta de manutenção pode caracterizar negligência na administração condominial.

Alagamentos em garagens: ponto exige prevenção

Garagens subterrâneas são áreas sensíveis em um condomínio e exigem atenção redobrada, especialmente em regiões com histórico de chuvas intensas. Nesses casos, é muito importante que o condomínio adote medidas preventivas como bombas de drenagem em pleno funcionamento, barreiras físicas para impedir a entrada de água, sistema de escoamentos eficientes e plano de manutenção regular.

Quando essas medidas não são adotadas, o alagamento pode deixar de ser considerado um evento imprevisível, abrindo espaço para responsabilização do condomínio.

O papel e os deveres do síndico

Muita gente não sabe, mas a legislação civil impõe ao síndico uma série de obrigações relacionadas à segurança e à conservação do condomínio. Entre seus principais deveres estão, por exemplo, zelar pela segurança das áreas comuns, garantir a manutenção adequada da estrutura, manter ativo o seguro obrigatório do condomínio e adotar medidas preventivas para minimizar riscos conhecidos. O descumprimento dessas obrigações pode gerar responsabilização, inclusive de forma pessoal, dependendo da gravidade da omissão.

Seguro condominial é fundamental

O seguro do condomínio é uma ferramenta essencial para minimizar prejuízos em situações de danos causados por chuvas. Além da cobertura básica, é possível contratar garantias adicionais como responsabilidade civil do síndico, danos causados por portões eletrônicos, prejuízos a veículos nas áreas comuns, coberturas específicas para eventos naturais e proteção para bens móveis dos condôminos.

Outro fator importante é uma análise criteriosa da apólice, com apoio de uma corretora especializada, fundamental para evitar surpresas em momentos de sinistro.

Reforçando, não existe uma solução única quando o assunto é responsabilidade por danos causados por chuvas. Cada condomínio possui características próprias, o que torna indispensável avaliar riscos específicos da edificação, manter registros de manutenções e vistorias, escolher coberturas compatíveis com a realidade do condomínio e analisar cada ocorrência de forma individual, técnica e jurídica.

E para garantir que o seu condomínio esteja devidamente alinhado às normas legais e às melhores práticas de prevenção contra danos causados pelas chuvas, conte com a Etece. Com mais de 30 anos de experiência em gestão condominial na Serra Gaúcha, oferecemos segurança, planejamento e suporte especializado para proteger o patrimônio e o bem-estar de todos.

Entenda os impactos da reforma tributária para os condomínios

Posted on 19.09.2025 by luis pauta assessoria

Aprovada recentemente, a reforma tende a aumentar os custos dos condomínios com serviços, folhas de pagamento e receitas extraordinárias.

Após mais de quatro décadas de discussões, a reforma tributária brasileira foi finalmente aprovada em janeiro deste ano. A nova legislação entra em vigor de forma gradual a partir de 2026, com implementação completa prevista para 2033. Com isso, o sistema de arrecadação de impostos passará por diversas mudanças que vão afetar vários setores da economia, inclusive condomínios residenciais e comerciais, que, à primeira vista, podem parecer à margem dessa discussão.

Mas afinal, condomínios pagam impostos? Embora não sejam empresas e não tenham fins lucrativos, os condomínios não estão totalmente imunes aos efeitos da reforma. Isso porque sua operação depende de uma série de serviços terceirizados como limpeza, portaria, manutenção, jardinagem e segurança que são prestados por empresas que, estas sim, pagam impostos e serão diretamente impactadas pelas novas regras de tributação.

Ou seja, com a redistribuição (ou aumento) da carga tributária sobre esses prestadores, os custos dos serviços podem subir, o que tende a se refletir diretamente nas taxas condominiais pagas por moradores e proprietários.

Quer entender melhor como essa reforma pode afetar o seu condomínio? Continue a leitura que vamos te explicar de forma clara e objetiva os principais impactos e pontos de atenção para síndicos e condôminos.

O que é a reforma tributária?

Antes de falarmos sobre os impactos da reforma tributária nos condomínios, é importante entender o que está mudando. A principal proposta da reforma tributária é simplificar o complexo sistema de impostos brasileiro, unificando diversos tributos em apenas dois:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): arrecadados conjuntamente e de responsabilidade dos estados e municípios;

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de responsabilidade da União.

Esses novos tributos serão cobrados no destino, ou seja, onde o consumo ocorre e prometem ser mais transparentes, reduzindo a complexidade e a chamada cumulatividade, quando o imposto é cobrado em várias etapas do processo produtivo.

E quais são os principais impactos para os condomínios então?

Mudança na tributação de serviços

A substituição de tributos como ISS e PIS/Cofins pelo IBS pode impactar diretamente os condomínios. Isso porque serviços essenciais como segurança, limpeza e manutenção predial passarão a ser tributados sob as novas regras.

Atualmente, esses serviços são taxados pelo ISS, cuja alíquota varia de cidade para cidade. Com o IBS, haverá uma alíquota nacional, o que pode significar aumento na carga tributária, especialmente em municípios que hoje aplicam alíquotas mais baixas.

Tributação sobre receitas extraordinárias e fundo de reserva

Outro ponto de atenção é a possível tributação sobre as receitas extraordinárias do condomínio, como aluguéis de áreas comuns, multas e rendimentos do fundo de reserva. Dependendo da regulamentação da nova legislação, essas receitas poderão ser taxadas, o que reduziria os recursos disponíveis para obras, melhorias e manutenções, por exemplo.

Impacto na folha de pagamento

A reforma tributária brasileira pode afetar também os custos com funcionários próprios dos condomínios, como porteiros, zeladores e equipe da limpeza. Caso haja alterações nas contribuições previdenciárias ou encargos trabalhistas, essas despesas podem aumentar.

Além disso, prestadores de serviço autônomos como eletricistas e encanadores também podem repassar aumentos decorrentes da nova carga tributária, pressionando ainda mais os custos do condomínio.

Split Payment na Reforma Tributária

A reforma tributária traz como novidade ainda o mecanismo Split Payment, ou pagamento fracionado. Na prática, isso significa que, ao pagar por um serviço, o valor do imposto será automaticamente separado e enviado diretamente ao governo, sem passar pelo fornecedor. O objetivo é claro: reduzir a sonegação e tornar o recolhimento de tributos mais eficiente.

Mas o que isso tem a ver com os condomínios? Embora os condomínios em si não sejam contribuintes diretos dos novos impostos como o IBS, eles serão impactados indiretamente, especialmente nas contratações de serviços terceirizados como já mencionamos antes.

Para isso, é preciso que a gestão condominial esteja ainda mais atenta à emissão correta de notas fiscais e aos novos procedimentos automáticos de pagamento. Para administradoras como nós da ETECE e síndicos, isso representa ajustar processos internos e manter o condomínio em conformidade com as novas regras.

O que fazer diante desse novo cenário?

Com tantas mudanças em curso, síndicos e administradoras, como nós da ETECE, precisamos nos preparar desde já. A gestão financeira deve ser ainda mais estratégica, eficiente e transparente para minimizar os impactos sobre as finanças condominiais e evitar repasses excessivos aos condôminos.

Além disso, será essencial acompanhar de perto a regulamentação da reforma, para entender com clareza como as novas normas serão aplicadas e buscar alternativas para manter a saúde financeira do condomínio. E uma forma de se manter atualizado sobre o assunto, é acompanhar os conteúdos aqui do blog!

Dicas da ETECE para síndicos e administradores:

Na ETECE, estamos acompanhando de perto a implementação da reforma tributária brasileira e seus possíveis impactos no setor condominial. Por isso, compartilhamos algumas recomendações importantes:

Acompanhar a aprovação da reforma e a definição das alíquotas;
Avaliar custos e negociar condições;
Planejar ajustes de cotas de forma consciente;
Revisar contratos e orçamentos de 2025, considerando possíveis reajustes;
Planejar assembleias com foco em uma gestão financeira mais estratégica como o momento pede;
Avaliar fornecedores com atenção aos impactos tributários;
Contar com uma administradora experiente, que ofereça suporte técnico e jurídico durante esse período de transição, como a ETECE!

A reforma tributária representa uma mudança estrutural que visa simplificar o sistema, mas também traz desafios no curto prazo. Para os condomínios, o impacto mais direto será no aumento dos custos com serviços contratados. Por isso, a gestão precisa estar atenta, bem assessorada e preparada para enfrentar esse novo cenário com planejamento e responsabilidade.

Se você é síndico ou morador e quer entender melhor como a reforma pode afetar o seu condomínio, fale com a equipe da ETECE. Estamos prontos para orientar e apoiar nesse momento de transição!