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Quem manda no condomínio: o síndico ou a Assembleia?

Posted on 04.03.2026 by luis pauta assessoria

Entenda o que diz a legislação, quais são os limites do síndico e por que a Assembleia é a autoridade máxima nas decisões do condomínio.

Uma das dúvidas mais comuns de síndicos e condôminos é: afinal, quem manda no condomínio, o síndico ou a Assembleia? A resposta para esta pergunta envolve legislação, limites de atuação e o conceito de democracia condominial.

Quer saber mais? Então continue a leitura e entenda qual é o poder do síndico, o que a Assembleia pode decidir e o que diz o Código Civil sobre o condomínio.

A Assembleia é a autoridade máxima do condomínio?

Para começar, é fundamental entender que, sim, a Assembleia é a autoridade máxima do condomínio. Isso porque ela é o principal órgão de deliberação, desde que suas decisões estejam em conformidade com a legislação vigente. É nesse espaço que os condôminos exercem seu direito de propriedade, participam das votações e definem questões essenciais para a gestão coletiva.

Mas, o que ela pode ou não decidir?

Entre as principais competências da Assembleia, que envolvem decisões estratégicas, financeiras e administrativas fundamentais para o bom funcionamento do condomínio, estão:

Eleição e destituição do síndico;
Aprovação da prestação de contas;
Aprovação da previsão orçamentária;
Definição sobre obras (úteis, necessárias ou de natureza estética);
Contratação de Seguro Predial;
Alterações na Convenção e no Regimento Interno;
Aplicação de penalidades, quando previsto

Ou seja, as decisões estruturais e estratégicas do condomínio sempre passam pela votação dos condôminos.

Mas então, qual é o poder do síndico no condomínio?

Diante disso, é natural surgir a dúvida: se a Assembleia concentra tantas atribuições, qual é, afinal, o papel do síndico no condomínio? O síndico é o representante legal e o administrador da coletividade. Embora não governe sozinho, ele possui autonomia para conduzir a gestão cotidiana, sempre dentro dos limites estabelecidos pela lei e pelas decisões assembleares.

Desta forma, suas principais responsabilidades incluem:

Executar as decisões da Assembleia;
Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno;
Administrar contratos e funcionários;
Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente;
Garantir a conservação e a segurança das áreas comuns

O que diz o Código Civil sobre o síndico e a Assembleia?

A base legal da administração de um condomínio está no Código Civil Brasileiro e na Lei nº 4.591/1964. De acordo com a legislação, a Assembleia é soberana, desde que suas decisões não violem a lei; o síndico pode ser destituído em caso de irregularidades, má gestão ou descumprimento de seus deveres; e deliberações que contrariem a legislação podem ser anuladas judicialmente. Além disso, o síndico pode responder civil e criminalmente quando houver má-fé, abuso de poder ou desvio de finalidade no exercício da função.

Outra dúvida muito comum é se o síndico pode descumprir decisão da Assembleia e a resposta é não. Uma vez aprovada conforme quórum legal, a decisão assemblear deve ser cumprida.

Caso o síndico se recuse a executar o que foi deliberado, poderá sofrer destituição, responsabilização judicial e ações por danos ao condomínio. Da mesma forma, se a Assembleia aprovar algo que fere a lei, a deliberação pode ser considerada nula.

Resumindo: a Assembleia decide (dentro da lei) e o Síndico executa e administra (dentro da lei e da Convenção). O equilíbrio entre esses dois papéis garante transparência, segurança jurídica e boa governança condominial.

E por que entender essa diferença é importante?

Conflitos em condomínios geralmente surgem por desconhecimento das regras. Saber quem manda no condomínio, quais são os limites do síndico e qual é o poder da Assembleia evita decisões autoritárias, abusos e prejuízos financeiros. Uma gestão condominial eficiente depende de:

Participação ativa dos condôminos
Assembleias bem conduzidas
Cumprimento da legislação
Prestação de contas

E para tudo isso e muito mais, você pode contar com a Etece, que garante que cada deliberação esteja alinhada à lei e às melhores práticas de gestão. Então, entre em contato com a nossa equipe e saiba como podemos te ajudar!

Chuvas fortes e danos em condomínios: saiba de quem é a responsabilidade

Posted on 09.01.2026 by luis pauta assessoria

Garagens inundadas, elevadores fora de operação e falhas elétricas têm sido cada vez mais frequentes e a responsabilidade precisa ser analisada caso a caso.

Em períodos de instabilidade climática – cada vez mais comuns -, os condomínios passam a enfrentar desafios que vão muito além de simples transtornos do dia a dia. Chuvas intensas, ventos fortes e alagamentos podem provocar danos estruturais, gerar prejuízos financeiros significativos e, em casos mais graves, colocar em risco a integridade física de condôminos e colaboradores.

Entre os danos mais frequentes estão garagens alagadas e veículos danificados, pane em elevadores, queima de equipamentos eletrônicos, falhas no sistema elétrico, infiltrações e danos estruturais, entre muitos outros problemas. Mas afinal, de quem é a responsabilidade nestes casos? Leia este conteúdo até o final para saber mais.

A responsabilidade nem sempre é simples

A responsabilização por danos causados por chuvas não ocorre de forma “automática”. Cada situação exige uma análise individual e criteriosa que leva em conta aspectos técnicos e jurídicos específicos como:

Existência ou não de manutenção preventiva adequada;
Condições estruturais do condomínio;
Histórico de alagamentos, infiltrações ou falhas elétricas;
Intensidade, excepcionalidade e imprevisibilidade do evento climático;
Necessidade de perícia técnica para apuração das causas.

Em alguns casos, por exemplo, a responsabilidade do condomínio ou do síndico fica claramente caracterizada, especialmente quando há omissão ou falha na manutenção. Enquanto em outros casos, o evento pode ser enquadrado como força maior, o que pode afastar a obrigação de indenizar, desde que devidamente comprovado.

Em casos de raios e danos elétricos, o que deve ser avaliado

Quando ocorrem danos causados por descargas elétricas dentro do condomínio, especialmente em veículos ou equipamentos, alguns critérios técnicos precisam ser observados e a análise geralmente envolve:

Existência e manutenção adequada do SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), em conformidade com a NBR 5419;
Realização de inspeções e vistorias periódicas;
Instalação de DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) nos quadros elétricos das áreas comuns

No caso de ausência desses sistemas ou a falta de manutenção pode caracterizar negligência na administração condominial.

Alagamentos em garagens: ponto exige prevenção

Garagens subterrâneas são áreas sensíveis em um condomínio e exigem atenção redobrada, especialmente em regiões com histórico de chuvas intensas. Nesses casos, é muito importante que o condomínio adote medidas preventivas como bombas de drenagem em pleno funcionamento, barreiras físicas para impedir a entrada de água, sistema de escoamentos eficientes e plano de manutenção regular.

Quando essas medidas não são adotadas, o alagamento pode deixar de ser considerado um evento imprevisível, abrindo espaço para responsabilização do condomínio.

O papel e os deveres do síndico

Muita gente não sabe, mas a legislação civil impõe ao síndico uma série de obrigações relacionadas à segurança e à conservação do condomínio. Entre seus principais deveres estão, por exemplo, zelar pela segurança das áreas comuns, garantir a manutenção adequada da estrutura, manter ativo o seguro obrigatório do condomínio e adotar medidas preventivas para minimizar riscos conhecidos. O descumprimento dessas obrigações pode gerar responsabilização, inclusive de forma pessoal, dependendo da gravidade da omissão.

Seguro condominial é fundamental

O seguro do condomínio é uma ferramenta essencial para minimizar prejuízos em situações de danos causados por chuvas. Além da cobertura básica, é possível contratar garantias adicionais como responsabilidade civil do síndico, danos causados por portões eletrônicos, prejuízos a veículos nas áreas comuns, coberturas específicas para eventos naturais e proteção para bens móveis dos condôminos.

Outro fator importante é uma análise criteriosa da apólice, com apoio de uma corretora especializada, fundamental para evitar surpresas em momentos de sinistro.

Reforçando, não existe uma solução única quando o assunto é responsabilidade por danos causados por chuvas. Cada condomínio possui características próprias, o que torna indispensável avaliar riscos específicos da edificação, manter registros de manutenções e vistorias, escolher coberturas compatíveis com a realidade do condomínio e analisar cada ocorrência de forma individual, técnica e jurídica.

E para garantir que o seu condomínio esteja devidamente alinhado às normas legais e às melhores práticas de prevenção contra danos causados pelas chuvas, conte com a Etece. Com mais de 30 anos de experiência em gestão condominial na Serra Gaúcha, oferecemos segurança, planejamento e suporte especializado para proteger o patrimônio e o bem-estar de todos.

STJ decide que condomínios podem proibir aluguel por Airbnb

Posted on 23.04.202123.04.2021 by bianca pauta assessoria

Alugar imóveis por plataformas digitais tem sido uma fonte de renda e investimento para muitas pessoas. A nova maneira de fazer turismo, de lazer ou negócios, revolucionou o jeito de viajar. Mas uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) abriu precedentes para uma possível mudança nessa nova maneira de hospedagem.

Por maioria de votos, a Quarta Turma do STJ decidiu na última terça-feira, 20 de abril, que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A prática, porém, pode continuar acontecendo se a convenção do condomínio autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada, como é o caso do Airbnb, plataforma de hospedagem mais utilizado no mundo.

A decisão foi tomada a partir de um caso específico que aconteceu em Porto Alegre (RS), mas abre precedentes para novos processos com o mesmo tema.

Alta rotatividade e riscos para os condôminos

Um dos argumentos utilizados pelos magistrados durante a votação foi a insegurança dos condôminos a partir da presença de pessoas diferentes nos ambientes residenciais. A perturbação à rotina do espaço residencial também foi apontada durante o processo.

Atividade não é ilegal, mas precisa estar na convenção

Em seu voto, o ministro Raul Araújo enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

Para saber mais sobre a decisão clique aqui.

Está em dúvida? Consulte sua administradora

Se você ficou com alguma dúvida em relação a este tema ou gostaria de saber mais informações sobre o assunto, entre em contato com a administradora do seu condomínio. Aqui na ETECE oferecemos todo o suporte, inclusive jurídico, para nossos clientes.